广西壮族自治区合浦县廉州镇某住宅小区业主委员会（简称业委会）在没有经业主大会表决决定的情况下，于2016年8月18日，业委会全体委员签名与广西北海市某物业服务有限公司（简称物业公司）签订为该小区服务的物业服务合同并已开始履行。此后业委会成员因内部事务管理意见差异大而分为两派人马，业委会主任以在该小区张贴公告的形式辞去业委主任职务，业委会主任职位空缺。        2016年11月11日，业委会副主任等人召集业主大会为决定物业公司的去留进行投票表决，该小区业主总户数284户，表决结果同意留用物业公司的25票；同意与物业公司解除合同，并招投标选择物业公司的135票。对此物业公司提出异意，一是物业公司与业委会之间签订并正在履行的合同合法；二是没经业主大会表决决定选聘物业服务公司，责任不在物业公司方；三是若解除合同，必然导致物业公司与为该小区服务的物业从业人员解除劳动合同并支付经济补偿金11800，业委会应承担此损失；四是业委会应当负责业主拖欠物业费的回收；五是业委会必须登报澄清此事实，声明解除合同与物业公司服务质量无关。2016年12月9日，合浦县住建局将业委会、物业公司召集在一起，由该局主持进行调解。因双方要求差距大，没有达成协议。2017年1月9日，业委会副主任同一名委员到北海市物业管理纠纷人民调解委员会（简称市物调委）申请调解，2017年1月19日市物调委正式受理此案。 2017年1月16日，市物调委指派的调解员（简称调解员）专程来到合浦县，分别与物业公司法定代表人、业委会全体人员和业主代表逐人谈话，并制做调查笔录。根据调查结果，调解员制定了稳步调、逐层解的调解方案： 

    第一步，因为业委会主任尚未辞去业委会委员职务，还需要继续参加业委会的工作。通过多次电话和面谈，做通了业委会主任的工作，使他参加业委会与物业公司之间的纠纷解决工作。 

    第二步，实现业委会内部意见统一，避免他们内部意见反复，导致每一步的调解成果得不到巩固。调解员与合浦县住建局的干部共同主持了业委会委员和业主代表全体会议。此会议从早上9点钟开到晚上9点钟，会上业委会委员和业主代表两派人马争吵不休，争议的焦点是：在没有经过业主大会表决决定的情况下，业委会与物业公司签订并履行了物业服务合同责任应当谁来承担。业委会委员担心自己热心的为业主们义务奉献后反而被业主误解和不信任，更担心自己承担责任，还感到委屈。在这种情况下调解员决定以书面结论的形式给他们每个人都吃上定心丸。组织他们签署了《关于某小区物业公司选聘过程的说明》，结论材料由他们自己起草，反复修改，直到每个人都满意了才正式打印，然后由业委会全体成员签名并按指印，有了这个结论，等于搬走了压在他们每个人心上的大石头。 

    第三步，说服业委会主任继续留任。调解员与业委会其它成员共同动员业委会主任在此纠纷处理完毕之前继续担任主任职务，其他委员也一致表示配合他工作，业委会主任同意暂不辞职。 

    第四步，调解员通过向业委会宣讲《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《合同法》等相关法律条款后，明确指出：第一，在没经业主大会决定的情况下，业委会就与物业公司签定物业服务合同，此合同因违反法定程序无效，业委会成员应当承担合同无效的责任；第二，2016年11月11日业主大会表决物业公司去留的结果，因没达法定人数无效；第三，物业公司要求业委会赔偿解除劳动合同补偿金、登报澄清事实不无道理。通过会上述工作，统一了业委会委员们的认识和行动。 

    第五步，着重促使物业公司法定代表人依法客观的认识相关问题。调解员做了充分的准备，多次与物业公司法定代表人通电话、面谈沟通，对他讲解了相关法条，明确解决方向：第一，物业公司与业委会签订的合同，因没履行法定程序无效；第二，物业公司也应当承担此合同无效的相应责任。因为作为专业公司应当知道和注意到物业合同签订生效应该具备的条件；第三，业委会是义务性和公益性的社会组织，该业委会无财产，无力赔偿物业公司要求赔偿的解除劳动合同补偿金；第四，拖欠物业费的是业主，不是业委会，业委会应当配合物业公司收物业费，对仍欠费不交的业主，物业公司可直接催收或向法院起诉。通过交谈，物业公司法定代表人的进一步认清了事实和熟悉了法律。至此，瓜熟蒂落，水到渠成，2017年2月27日，调解员与合浦县住建局的干部共同组织双方当面调解，当天签订调解协议书，调解圆满成功。