申请人:于丽梅。

被申请人：北海市住房和城乡建设局。

申请人认为被申请人对其2024年1月11日提交的《行政查处申请书》未履行职责的行为违法，于2024年5月6日向本机关申请行政复议，本机关已予以受理。现已审理终结。

申请人请求：1.确认被申请人对其2024年1月11日提交的《行政查处申请书》未履行职责的行为违法；2.责令被申请人限期履职并作出书面回复。

申请人称：申请人系北海东某国际商贸城项目的业主，与北海某春投资开发有限公司（以下简称：某春公司）签订了《商品房买卖合同》。申请人向北海市自然资源局申请查询不动产登记信息后，获知北海东某国际商贸城6幢X号不动产存在以下抵押、查封登记信息：“2015年1月9日，黄家辉作为抵押权人办理抵押登记；2015年5月14日，北海市住房和城乡建设局来文暂停网签手续；2016年8月8日，广西壮族自治区高级人民法院来文预查封；2018年8月2日，广西壮族自治区高级人民法院来文续预查封；2021年7月19日，北海市中级人民法院来文续预查封；2021年9月8日，北海市中级人民法院来文轮候预查封”。从以上内容可知，在北海东某国际商贸城项目未竣工之时，某春公司于2018年4月25日向申请人预售已经被查封的该不动产，该行为严重损害了社会公共利益和申请人利益。因此，申请人特于2024年1月11日向被申请人邮寄了《行政查处申请书》，申请被申请人对某春公司的违法违规行为进行立案查处。距提起本案复议申请之日已超法定处理期限，但至今申请人仍未收到被申请人的答复，同时也未收到被申请人需要延期答复的告知书。综上所述，被申请人作为地方行政主管机关，有对申请人所提出的违法查处申请事项进行查处的法定职权，被申请人超期未答复的行政行为不符合法律规定。请求复议机关支持申请人的复议请求，以维护申请人的合法权益。

被申请人称：一、被申请人对涉案部分申请事项具有监管的法定职责。申请人提出的《行政查处申请书》的具体请求为“一、请求贵单位依法查处被申请人在北海东某国际商贸城项目存在预查封情形仍私自对外出售该房产的违法行为；二、请求确认申请人与被申请人商品房买卖合同因违背法律效力性强制规定而无效，贵单位应当督促被申请人赔偿申请人因其违法行为给申请人造成的损失，退还申请人购房款项；三、请求贵单位将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人”。根据《房地产管理法》第七条及《北海市住房和城乡建设局主要职责、内设机构和人员编制规定》第二条第四项的规定，被申请人对申请人提出的北海东某国际商贸城项目存在预查封还对外销售房产的行为具有监管的法定职责。根据《民法典》“第三编 合同”的相关规定，依法成立的合同受法律保护，但如存在以欺诈、胁迫的方式订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益；以法律形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形的合同应认定为无效，因此，合同关系系由民法调整的范围，并非行政机关的职责范围。另根据《民事诉讼法》第三条、第二十四条的规定，申请人需要确认商品房买卖合同的效力及赔偿、退回房款的，应根据合同约定的管辖主体向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，通过司法途径行使救济权利，被申请人对此民事纠纷并未具有法定职权。二、被申请人对申请人的申请事项已作出答复，事实清楚，证据确凿。2024年1月15日，被申请人收到了申请人邮寄的《行政查处申请书》。依据其在《行政查处申请书》提及的线索，进行了初步核查。北海东某国际商贸城项目的建设单位为某春公司，2023年4月20日，北海市中级人民法院受理了某春公司破产重整申请。2023年6月26日，经北海市中级人民法院指定，由广西白武士破产管理有限公司担任某春公司破产重整管理人。被申请人向某春公司破产管理人反映申请人要求查处的事项，并核实相关情况。某春公司破产管理人于2024年1月18日向被申请人回复《关于于丽梅行政查处申请的处理意见函》，认为该事项不属于行政法调整范围，可向破产管理主张权利或由法院确认合同效力、处理赔偿、退款等事宜。根据《房地产管理法》第三十八条的规定，被法院预查封的房产不得转让，但申请人仅提供了购房合同，并未提供法院预查封的证据，不能证实某春公司销售预查封房屋的行为。且虽然法律禁止销售预查封房产的行为，但并未有对应的罚则，依照法无授权不可为的原则，被申请人无法对该行为进行处罚。另根据《民事诉讼法》第一百一十四条第三项的规定，隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《中华人民共和国刑法》第三百一十四条的规定，隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。因此，销售预查封房屋的行为应由法院进行处罚或追究刑事责任。且2015年5月14日，被申请人已对北海东某国际商贸城项目6幢暂停办理网签手续，实际上在一定程度上已限制其预售行为，至此，被申请人已作出了作为主管部门应尽的监管职责，不存在不履职的情形。鉴于此，在核实相关情况后，被申请人在答复时向申请人告知了某春公司破产重整的情况，建议申请人可向破产管理人主张权利，而确认合同效力、支付赔偿、退还房款事宜应由法院管辖。综上，被申请人经核实申请人提交的各项材料及结合向某春公司的核实情况，无法认定某春公司存在销售预查封房产的行为，亦无法进行处罚，告知申请人可向破产管理人主张权利，而确认合同效力、支付赔偿、退还房款事宜应由法院管辖，于2024年1月25日作出《北海市住房和城乡建设局关于<查处申请>的答复》（以下简称：《答复》），并送达给申请人。因此，被申请人已经履行相关的法定职责，作出的书面答复事实清楚，证据确凿。三、被申请人对作出的《答复》适用法律依据正确。根据《民事诉讼法》第一百一十四条第三项、《中华人民共和国刑法》第三百一十四条、《民法典》合同编的相关规定，合同关系系由民法调整的范围，并非行政机关的职责范围。另根据《民事诉讼法》第三条及第二十四条的规定，申请人需要确认商品房买卖合同的效力及赔偿、退回房款的，应根据合同约定的管辖主体向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，通过司法途径行使救济权利，被申请人对此民事纠纷并未具有法定职权。鉴于此，因被申请人因被申请人已履行了应尽的职责，且无法对申请人案涉申请查处事项进行处罚，所以在核实相关情况后，在答复时向申请人告知了某春公司破产重整的情况，建议申请人可向破产管理人主张权利，而确认合同效力、支付赔偿、退还房款事宜应由法院管辖，适用法律正确。四、被申请人对作出的《答复》程序合法。2024年1月15日，被申请人收到了申请人邮寄的《行政查处申请书》。被申请人经核实申请人提交的各项材料，被申请人经核实申请人提交的各项材料及结合向某春公司的核实情况，无法认定某春公司存在销售预查封房产的行为，亦无法进行处罚，告知申请人可向破产管理人主张权利，而确认合同效力、支付赔偿、退还房款事宜应由法院管辖，于2024年1月25日作出《答复》，并送达给申请人，申请人于2024年2月3日签收。因此，被申请人作出《答复》程序合法。综上所述，被申请人已依法履行申请事项监管职责，对申请人的申请事项认定及回复事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法。因此，申请人的复议申请缺乏事实和法律依据，请求复议机关依法驳回申请人的复议请求。

本机关查明：申请人为北海东某国际商贸城6幢1层X号房业主。2024年1月11日，申请人向被申请人邮寄《行政查处申请书》等材料。《行政查处申请书》载明“申请事项：一、请求贵单位依法查处被申请人在北海东某国际商贸城项目存在预查封情形仍私自对外出售该房产的违法行为；二、请求确认申请人与被申请人商品房买卖合同因违背法律效力性强制规定而无效，贵单位应当督促被申请人赔偿申请人因其违法行为给申请人造成的损失，退还申请人购房款项；三、请求贵单位将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人”。2024年1月14日，被申请人签收上述材料。2024年1月25日，被申请人作出《答复》，具体内容为“《查处申请》已收悉，经核查，现答复如下：经了解，2023年4月20目，北海市中级人民法院裁定受理北海某春投资开发有限公司的破产重整申请。现阶段北海某春投资开发有限公司正有序推进各项重整工作，对于购买了北海某春投资开发有限公司名下项目的群众，经申报债权及债权审查认定后可实现债权清偿。若需要反馈北海某春投资开发有限公司存在的历史问题，可先与管理人进行沟通，由管理人进行调停工作或进一步联系相关职能部门反馈诉求。经我局核实，管理人已初步对申请事项进行审查，但因申请人并未提供违法线索或证据，无法查证北海某春投资开发有限公司违法行为的起止时间，故无法确认违法事实是否成立、违法行为是否已过追诉时效。关于项目预查封仍对外销售的问题。北海某春投资开发有限公司在销售阶段将存在抵押权的房屋对外销售的行为属于民法调整的范围，而非行政法的调整范围。建议申请人基于《民法典》、《企业破产法》的相关规定向管理人提出。关于申请人提出退还购房款的问题。请求确认合同无效、请求赔偿、退还购房款均不属于我局职权管辖范围，属于人民法院的职权管辖范畴。基于北海某春投资开发有限公司已进入破产程序，申请人应按照法律法规规定向管理人申报债权，申报诉求为解除合同，支付违约金及其他损失，管理人已就申报内容出具初步审查意见并进行公示。若申请人对审查意见有异议，可向管理人提交债权异议书，管理人会根据异议内容进行复审并回复。东某国际商贸城项目已由法院明确进入破产重整阶段。我局一直高度重视东某国际商贸城项目的推进工作，多次协调项目施工单位与建设单位的矛盾纠纷化解。下一步，我局将继续积极配合司法部门对该项目进行破产重整处置，推进项目复工续建早日交付”。2024年1月26日，被申请人将《答复》邮寄给申请人。2024年2月3日，申请人签收《答复》。2024年5月6日，申请人向本机关提起本案行政复议申请。

另查明：2015年5月14日，被申请人向北海市房地产交易中心申请协助执行暂停办理西南大道以南、湖北路东侧北海东某国际商贸城6幢、9幢及地下室签约手续。

再查明：2019年3月20日，中共北海市委办公室印发的《中共北海市委办公室 北海市人民政府办公室关于印发<北海市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（北办发〔2019〕41号，以下简称：41号《通知》）第三条第二项规定：“主要职责是：（二）负责行使市、辖区（不含合浦县、铁山港区、涠洲岛旅游区，下同）住房和城乡建设、自然资源、交通运输、生态环境、工业和信息化、旅游文体广电、商务、人力资源和社会保障等领域法律、法规、规章规定的行政处罚权及相关行政强制权”。

上述事实有下列证据证明《行政查处申请书》及邮寄凭证、《商品房买卖合同》《北海市不动产登记信息查询证明》《北海市住房和城乡建设局关于<查处申请>的答复》及邮寄凭证、《关于东某国际商贸城项目涉群众上访事宜的处理建议函》、北海市房地产交易中心管理信息系统截图及相关通知文件、《中共北海市委办公室 北海市人民政府办公室关于印发<北海市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（北办发〔2019〕41号）等。

本机关认为：根据《住房和城乡建设部关于印发<住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法>的通知》(建稽[2014]166号)第三条“各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门)应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构)负责举报受理工作”、第十四条“举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况，并做好相关记录”的规定，被申请人对住房城乡建设领域违法违规行为的举报有作出答复的职责。

本案中，申请人向被申请人邮寄《行政查处申请书》等材料，请求被申请人查处某春公司存在预查封情形仍对外出售房产的违法行为及请求确认房屋买卖合同无效并督促某春公司退还购房款项、赔偿损失。根据41号《通知》中关于对北海市、辖区范围内住房和城乡建设领域的行政处罚权、行政强制权和行政检查权由原北海市综合行政执法局依法行使的规定，申请人请求查处某春公司存在预查封情形仍对外出售房产的违法行为的履职部门应为原北海市综合行政执法局，被申请人不具有查处上述请求事项的法定职责，即被申请人对申请人上述请求查处事项不具有实体处理权。申请人在《行政查处申请书》中请求确认房屋买卖合同无效及退还购房款项、赔偿损失问题。本机关认为，根据《民法典》的相关规定，合同关系系民法调整的范围，并非行政机关的职责范围。

《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条第一款规定：“举报件应自受理之日起60个工作日内办结”、第十四条规定：“举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况，并做好相关记录”。本案中，被申请人于2024年1月14日收到申请人的《行政查处申请书》，于2024年1月25日作出《答复》，于2024年1月26日将《答复》邮寄给申请人，所经程序符合上述规定，程序合法。

综上所述，被申请人对申请人邮寄的《行政查处申请书》中涉及住房和城乡建设领域违法行为的举报有作出答复的职责，且被申请人在申请人提起本案行政复议申请前，已就申请人的该项举报事项作出了《答复》。此外，被申请人不具有对住房和城乡建设领域违法行为查处的法定职责。据此，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条的规定，本机关作出如下决定：

驳回于丽梅的行政复议请求。

如不服本决定，可自收到本决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

                              2024年8月9日

抄告：广西壮族自治区住房和城乡建设厅。